収益物件・不動産投資についての紹介

税金対策

不動産賃貸経営の際、最も気になるのが「税金対策」でしょう。
ここでは、どのような税金があるのか、どう言った軽減方法があるのか、節税について紹介します。

固定資産税と都市計画税

アパート・マンションの敷地にかかる税金は「固定資産税」と「都市計画税」があります。更地などに比べ、月200uまで、それぞれ1/6、1/3となり、アパート・マンション敷地の税金が大幅に減額されるのです。

尚、200u以下の住宅用地(小規模住宅用地)の課税標準額は、固定資産税評価額の1/6の額になります。*200uを超える場合は住宅1戸当たり200uまでの部分です

「固定資産税」とは

賦課期日(毎年1月1日)に、「土地」「家屋」「償却資産」を所有者が、その固定資産の価格を元に算定された税額を、その「固定資産」の所在する市町村に納める税金の事をいいます。【

固定資産税の計算方法】
固定資産税評価額X税率=固定資産税
※税率は全国一律ではありません。
1.4%〜2.1%の範囲で各市町村が条例で設定しています。なお、評価額は毎年変額する場合があります。お近くの税務署でご自身の評価を事前に調べておきましょう

「都市計画税」とは

都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用にあてる物で、市街化区域内の土地、家屋の所有者に課税される税金の事です。(償却資産には課税されません)

※税率は全国一律ではありません。0.3%を上限として各市町村が条例で設定することができますので、標準税率は規定されておりません。

相続税の軽減

不動産賃貸経営及びアパート・マンションを運営する事により、相続税は安くなります。

アパート・マンションを建築した土地は「貸家建付地」として、「更地」や「自宅土地」より低く評価されます。又、建築の為の借入金が全額相続財産から控除されるのに対し、建物の評価は建築価格より低くなる事が多いのです。これらの評価減と債務控除により「相続税」を安くする事が可能になります。

土地の評価額 節税効果

借地権割合50%、借家権割合30%とすると評価は15%落ちることになります。また、小規模宅地の評価減対象の場合、50〜80%の評価減になります。

建物の評価額

「固定資産税」の評価額が「相続税」の評価額となります。当初評価額とは、大体建築費の60%前後と言われています。木造アパートの場合は節税効果の一つとして、その相続評価額から30%引かれる為、最終的には建築費に対して約58%ぐらいの評価減になる事もあります。

※特例として、賃貸アパート・マンションなどの貸家建付土地は、事業用宅地として200uまでの部分を相続税評価額が軽減されます。

損益通算

不動産賃貸経営をしている場合、家賃収入から不動産経営にかかる諸費用を差し引くことが可能になります。差し引いた時に、税務上マイナスになる場合があります。その赤字をほかの所得から差し引き、所得の合計を少なくすることにより、所得税や地方税などを抑えることが出来ます。これを、損益通算と呼びます。

損益通算ができるということは賃貸経営の一番の魅力になります。特にサラリーマンはご自分の収入と賃貸経営の収入を通算して確定申告することによって、還付金を取得するという税金対策が出来るのです。最近サラリーマンが不動産賃貸経営をする一番の理由がこの税金対策にあるのです。

この損益通算は、確定申告することにより給与などの源泉を納めた所得税の還付を受けることが可能可能になります。

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